No distrato de contrato de compra de lote, uma das dúvidas mais frequentes entre loteadoras e compradores envolve a comissão de corretagem: ela entra no cálculo de restituição? Quem era responsável pelo pagamento? A resposta depende do que foi pactuado no contrato e de como a lei trata o desfazimento do negócio.
A corretagem e o Código Civil
Inicialmente vale pontuar que todo profissional deve ser remunerado pelo desempenho de suas atividades, e o corretor não é diferente. A corretagem é regulamentada pelo Código Civil em seus artigos 722 ao 729, e especificamente no artigo 725 tem o destaque da efetiva remuneração deste profissional quando de fato o resultado almejado é devidamente conquistado.
Ou seja: se o corretor intermediou a venda com sucesso, faz jus à comissão — a discussão no distrato não é se o trabalho existiu, mas sim quem arcou com o custo e se esse valor pode ser retido na rescisão.
Quem deve pagar a comissão de corretagem?
Para avançar um pouco na obrigatoriedade do pagamento, se faz necessário trazer o texto do Tema 938 do STJ, que por sua vez possibilita a transferência deste encargo ao comprador, desde que previamente estipulado em contrato.
Deste modo, a loteadora pode transferir a responsabilidade no pagamento da comissão de corretagem diretamente ao comprador através de cláusula contratual, e caso esta não estiver presente, tal incumbência será exclusivamente da vendedora.
Na prática contratual, isso exige clareza na proposta e no instrumento de compra e venda: valor do lote, valor da comissão, quem paga e em que momento. Contratos genéricos ou propostas desalinhadas com o contrato assinado são fonte recorrente de litígio.
A loteadora pode reter a comissão no distrato?
De acordo com a nova Lei do Distrato é possível a loteadora reter tal valor no momento da rescisão?
Sim, a loteadora tem este direito, porém é necessário quando da confecção do contrato de compra e venda destacar expressamente nas consequências do desfazimento os direitos das partes quanto a essa comissão.
E, quando o comprador buscar rescindir seu contrato e restituir parte dos valores pagos, a comissão de corretagem poderá ser retida pelo vendedor quando esta estiver integrada ao preço do lote, como determina a Lei 6.766/79 em seu artigo 32-A, inciso V.
O que revisar nos contratos da loteadora
- Cláusula expressa sobre responsabilidade pelo pagamento da corretagem (Tema 938);
- Descrição das consequências do distrato quanto à comissão, conforme Lei do Distrato;
- Indicação clara se a comissão compõe o preço total do lote (art. 32-A, V);
- Alinhamento entre proposta comercial, contrato e extrato financeiro entregue ao comprador.
Manter esses pontos padronizados e rastreáveis no fluxo comercial reduz surpresas na hora do distrato — e facilita a defesa jurídica quando o comprador contesta a retenção.