O distrato de lote com construção ou benfeitoria no terreno é um dos temas mais polêmicos e discutidos com frequência perante o Judiciário. Para a loteadora, a presença de obra muda o cálculo de retenções, multas e eventual indenização — e exige documentação sólida desde o primeiro contato com o comprador inadimplente ou com a ação judicial.
Culpa do comprador ou culpa do loteador
Importante neste primeiro momento frisar que o distrato pode ser ocasionado por culpa do comprador, mas também por culpa do vendedor. O caminho jurídico e financeiro muda completamente conforme quem deu causa ao desfazimento do contrato.
Quando o comprador pede a rescisão por vontade própria ou por inadimplência, a loteadora pode invocar as regras da Lei do Distrato e cláusulas contratuais de retenção. Quando a culpa é da loteadora, prevalecem entendimentos mais favoráveis ao consumidor — inclusive restituição integral e indenizações adicionais.
Documentação e provas do uso do lote
Neste primeiro caso — distrato por culpa do comprador —, ao receber a ciência do processo, o loteador precisa se munir de documentos e principalmente de provas do uso do terreno, como por exemplo uma foto do imóvel que foi construído.
Além de fotografias atuais e datadas, vale reunir:
- Termo de entrega de posse e data de transmissão;
- Notificações enviadas ao comprador sobre inadimplência ou irregularidades;
- Laudos ou vistorias que registrem o estado da construção;
- Contrato com cláusulas sobre benfeitorias, fruição e consequências do distrato.
Determinada prova possui grande relevância para incidência da multa chamada fruição.
Multa de fruição: percentuais e controvérsias
Dependendo da formatação do contrato, esta multa pode variar de 0,5% até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado a partir da transmissão da posse do terreno ao comprador.
Destarte, é valiosa a dica de que alguns julgados no Superior Tribunal de Justiça em aplicação à Lei do Distrato permitem a cobrança desta multa sem que tenha havido construção no lote — mas, como enfatizado no início, é algo que não está pacificado e demanda de muito embate jurídico para consolidação.
Por isso a qualidade do contrato e do acervo probatório pesa tanto: quanto mais claro o pacto e quanto melhor registrado o uso do imóvel, maior a previsibilidade do resultado.
Quando a rescisão é por culpa da loteadora
Por fim, quando a rescisão é motivada por culpa exclusiva da loteadora, é pacífico uma indenização pela obra realizada.
Nesse cenário, a retenção prevista para distratos por iniciativa do comprador não se aplica da mesma forma. O loteador pode ser condenado a restituir valores pagos, indenizar benfeitorias úteis ou necessárias e responder por outros danos reconhecidos pelo juízo — reforçando a importância de assessoria jurídica preventiva e de contratos alinhados à operação real do empreendimento.