Receber uma ação de rescisão de contrato de compra de lote é situação delicada para qualquer loteadora. Além do impacto financeiro imediato, há risco de precedentes desfavoráveis se a defesa não for conduzida por quem conhece a operação imobiliária e a legislação aplicável — em especial a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) e o contrato firmado com o comprador.
Por que contar com assessoria jurídica especializada
É muito importante toda loteadora possuir um departamento jurídico — interno ou terceirizado — para situações como esta. O principal objetivo é minimizar qualquer prejuízo financeiro com a demanda judicial. Para isso, se faz necessário profissional habilitado e especialista neste tipo de processo.
Na prática, isso significa alguém que já lidou com centenas de distratos, conhece a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre loteamentos e sabe traduzir cláusulas contratuais em argumentos defensivos consistentes perante o juízo.
Primeiros passos após a citação
O primeiro passo a ser tomado é a análise ampla de toda documentação referente ao lote do cliente que ajuizou a ação, como também uma visita no terreno para constatação do estado de conservação ou até mesmo possível uso.
Entre os documentos que costumam orientar a estratégia estão:
- Contrato de compra e venda e aditivos assinados;
- Proposta comercial, tabela de preços e condições de pagamento;
- Comprovantes de pagamento, boletos e extratos de inadimplência;
- Termo de entrega de posse e eventuais notificações extrajudiciais;
- Registro fotográfico atualizado do lote (especialmente se houver construção ou uso).
A visita ao terreno complementa o que está no papel: estado de conservação, ocupação, benfeitorias e sinais de fruição do imóvel influenciam diretamente na defesa e na eventual aplicação de multas contratuais.
Como se constrói a estratégia de defesa
A estratégia se embasará em informações e documentos enviados ao departamento jurídico, que tem autonomia para confeccionar uma defesa que terá como principal objetivo a aplicação da legislação vigente e também o contrato firmado entre as partes.
Em sua grande maioria, a ação de rescisão é motivada pela vontade do comprador e sua inadimplência — ou seja, esta modalidade de rescisão confere ao loteador maior proteção quanto à aplicação da Lei do Distrato, inclusive quanto aos percentuais de retenção permitidos e à forma de restituição das parcelas pagas.
Quando a culpa é do loteador: Súmula 543 do STJ
Não menos importante vale enfatizar que, quando a rescisão ocorre por culpa do loteador, segundo a Súmula 543 do STJ poderá ser determinada uma restituição de 100% do total pago pelo comprador, como também existe a possibilidade de pagamento de multa e danos morais.
Situações típicas incluem atraso na entrega de infraestrutura, descumprimento de promessas comerciais relevantes ou vícios que inviabilizem o uso do lote conforme contratado. Nesses casos, a loteadora perde a proteção da retenção prevista na Lei do Distrato e assume risco ampliado de condenação.
Prevenção antes do processo
Todavia, o segredo para uma excelente defesa judicial está no momento que antecede a presente ação — ou seja, o departamento jurídico detectando tal possibilidade já toma as medidas necessárias para evitar a incidência desta súmula e multa.
Monitorar inadimplência, registrar comunicações formais, manter contratos alinhados à lei e agir cedo em negociações extrajudiciais reduz o volume de ações e melhora o resultado quando elas são inevitáveis. Na operação do dia a dia, sistemas de gestão que centralizam contratos, parcelas e histórico de cobrança facilitam essa detecção precoce — evitando que o jurídico receba informações incompletas ou divergentes.